ممکن است دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک مالی باشند و در اداره و فروش آن با یکدیگر به مشکل بخورند. ممکن است ملکی را به همراه آشنایان خود به صورت مشارکتی خریداری کرده و یا اینکه آن ملک به صورت ماترک بوده و به شما به ارث رسیده باشد در این شرایط افراد به صورت مشاع مالکیت ملک مورد نظر را در اختیار دارند. در صورتی که مالکان ملک مشاع با یکدیگر دچار اختلافات جدی شوند اینجاست که دعوای تقسیم ترکه و دستور فروش مطرح می‌شود. در این صورت است که دادگاه رسیدگی کننده به پرونده‌های ملک مشاع سعی می‌کند تا تمامی ابعاد مربوط به جزئیات دعاوی مطرح شده را مورد بررسی قرار داده و سپس حکم عادلانه‌ای را در این خصوص صادر نماید. در این مقاله سعی داریم دستور فروش ملک مشاع را به دقت مورد بررسی قرار دهیم پس تا انتهای مطلب در کنار ما باشید.
منظور از دستور فروش از نظر حقوقی چیست؟
در واقع می‌توانیم بگوییم که دستور فروش ملک مشاع در واقع یک دستور قضایی برای فروش اموالی است که چند شریک به صورت مشاع مالکیت آن را در اختیار دارند. در واقع اگر شرکایی یک ملک نتوانند به صورت مشاع ملکی را اداره نمایند و در این زمینه دچار اختلافات جدی شوند محاکم قضایی دستور به فروش ملک مورد نظر و تعیین و تکلیف آن خواهند داد.
در چنین شرایطی لازم است یکی از شرکا یا چند نفر از آنها دعوای مربوط به فروش ملک مشاع را مطرح نموده و از دادگاه درخواست نمایند که پس از فروش ملک مورد نظر سهم هر شریک از قیمت ملک مشاع پرداخت شود. در واقع اگر اختلافات جدی بین شرکای ملک مشاع ایجاد شود در واقع آنها می‌توانند پس از فروش ملک به سهم خود از قیمت آن دست پیدا کنند.
شرایط دعوای دستور فروش ملک مشاع
برای اقامه دعوای دستور فروش ملک مشاع لازم است تا یکی از شرکا یا چند نفر از آنها دادخواستی را تنظیم نموده و در بخش خواسته دستور فروش را ذکر نمایند در واقع چنین دعوایی به طرفیت سایر شرکا به عنوان خوانده مطرح خواهد شد. لازم به ذکر است که دعوای فروش ملک مشاعی یک دعوای حقوقی به شمار می‌رود که برای اقامه آن نیاز به تنظیم دادخواست است.
یعنی در قسمت خواسته لازم است مشخصات تمامی شرکای ملک مشاع به عنوان خوانده ذکر شود. از سوی دیگر باید اشاره داشته باشیم شما زمانی می‌توانید دعوای مربوط به دستور فروش را در محاکم قضایی اقامه نمایید که پیش از این گواهی غیر قابل افراز بودن ملک مشاع را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کرده باشید.
در واقع اگر ملک قابل افراز باشد بر اساس سهمی که هر یک از شرکا در اختیار دارند ملک مشاع بین آنها تقسیم بندی خواهد شد و هر یک از آنها می‌تواند به صورت مجزا برای سهم خود تصمیم گیری نماید؛ اما دعوای مربوط به دستور فروش ملک مشاع زمانی در محاکم قضایی اقامه می‌شود که امکان افراز ملک وجود نداشته باشد.
برای مثال باید اشاره داشته باشیم که اگر ملک مشاع زمین کشاورزی باشد در این صورت به راحتی می‌توان آن را افراز کرد و بر اساس سهم هر یک از شرکا آن را تقسیم بندی نمود. در واقع در چنین دعاوی نیاز به دستور فروش نیست و به سادگی می‌توان ملک مورد نظر را بین تمامی شرکا بسته به سهمی که دارند تقسیم کرد و اختلافات را پایان داد.
در واقع می‌توان چنین گفت که اگر ملکی قابل افراز و تقسیم بین شرکا نباشد آنگاه باید دعوای مربوط به دستور فروش را در خصوص آن اقامه کرد اما اگر در خصوص ملکی بتوان تقسیم بندی را به طور کامل و دقیق انجام داد دیگر نیازی به اقامه دعوی نیست. کارشناس اداره ثبت تشخیص می‌دهد که آیا ملک قابل افراز است یا باید دستور فروش در خصوص آن اجرایی شود.
چه زمان باید دعوای دستور فروش ملک مشاع را در دادگاه پیگیری کرد؟
در قسمت‌های قبل به این نکته اشاره داشتیم که شرکا زمانی می‌توانند دعوای مربوط به دستور فروش ملک مشاعی را در دادگاه اقامه نمایند که عملاً امکان افراز آن و تقسیم بندی بین شرکا وجود نداشته باشد. در واقع هر یک از شریک‌ها دارای سهم مشخصی است اگر نتوانیم ملک مورد نظر را بر اساس همین سهام بین شرکا تقسیم بندی کنیم نیاز به اقامه دعوای دستور فروش است.
از سوی دیگر باید اشاره داشته باشیم که دعوای فروش ملک می‌بایست دارای شرایط ماهوی و شکلی لازم باشد تا از نظر قانونی به چنین دعوایی اجازه اقامه داده شود. در این صورت است که دادگاه سعی می‌کند تا تمامی شواهد و مستندات و همچنین اسناد ملکی را مورد بررسی قرار داده و رای نهایی را مبنی بر حکم دستور فروش صادر نماید.
در این بین ممکن است برخی از شرکا با دستور فروش موافق یا مخالف باشند باید بیان کنیم که رضایتمندی یا عدم رضایتمندی سایر شرکا هیچ گونه تاثیری در صدور حکم از سوی دادگاه نخواهد داشت. به هر حال لازم است برای اقامه چنین دعاوی و ارائه دفاعیات لازم از یک وکیل متخصص و مجرب کمک دریافت کنید.
تفاوت دعاوی دستور فروش ملک مشاع و تقسیم ترکه چیست؟
باید اشاره داشته باشیم که دعوای مربوط به دستور فروش ملک مشاع یک دعوای حقوقی است که دادگاه برای رسیدگی به آن هیچ گونه جلسه‌ای برگزار نمی‌کند بلکه صرفاً حکم به فروش ملک مشاع خواهد داد؛ اما در مقابل باید اشاره داشته باشیم که دعوای تقسیم ترک کاملاً متفاوت است در دعوی تقسیم ترکه دادگاه جلسه تشکیل خواهد داد تا به افراد دخیل در پرونده اجازه دهد تا از حقوق و منافع قانونی خود دفاع کنند.
اصل تناظر یکی از اصول مهم در قانون آیین دادرسی مدنی است و بر اساس آن دادگاه موظف است تا به تمامی افراد دخیل در پرونده اجازه دهد تا از حق و حقوق قانونی خود به طور کامل دفاع نمایند. باید بیان کنیم که اصل تناظر در خصوص دعاوی تقسیم ترکه موقعیتی را فراهم می‌کند تا دادگاه به شرکا اجازه دهد تا در دادگاه از حقوق خود دفاع نمایند.
دردعاوی مربوط به تقسیم ترکه یا تقسیم ارث دادگاه سعی می‌کند با استفاده از روش‌های قانونی مال مشاع را بین شرکا با نسبت‌های دقیق تقسیم بندی نماید و اگر نتواند به یکی از روش‌های موجود این کار را به انجام برساند در نهایت دستور به فروش ملک مورد نظر خواهد داد؛ اما در پرونده دستور فروش ملک مشاع دادگاه در همان ابتدا حکم به فروش ملک و پرداخت قیمت آن به شرکا خواهد داد.
برخی از شعب دادگاه‌ها ترکه‌ای که از متوفی به وراث به ارث رسیده است را شامل حال دعاوی مربوط به دستور فروش نمی‌دانند. این شعب معتقدند که تنها می‌توان از طریق دعاوی مربوط به تقسیم ترکه این مسئله حقوقی را دنبال نمود؛ بنابراین اگر ملک مشاع جزو ماترک متوفی بوده است بهتر این می‌باشد که از طریق دعاوی مربوط به تقسیم ترکه اقدامات لازم را به انجام برسانید.
اما اگر ملک مشاع جزو ماترک متوفی نبوده و چند شریک آن را خریداری کرده باشند بهتر است در خصوص آن دعوای دستور فروش ملک مشاع اقامه شود چرا که در این صورت طرفین می‌توانند در مدت زمان کمتری به خواسته‌های حقوقی خود برسند.
بر اساس نظر برخی از قضات در سطح کشور دعاوی مربوط به دستور فروش در خصوص اموال ورثه‌ای و مربوط به ماترک متوفی نیز امکان‌پذیر خواهد بود؛ یعنی اگر ملکی به ورثه به ارث رسیده باشد آنها می‌توانند در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاع با اقامه دعاوی دستور فروش خواسته‌های خود را در این زمینه نیز دنبال نمایند.
مراحل قضایی دستور فروش ملک مشاع
در قسمت‌های قبل در خصوص دستور فروش ملک مشاع به این نکته اشاره کردیم که این دعوی یک دعوی حقوقی به شمار می‌رود که برای اقامه آن نیاز به تنظیم دادخواست دارید. پس از تنظیم دادخواست لازم است آن را در دفاتر خدمات الکترونیکی قوه قضاییه به ثبت برسانید. همچنین شما می‌توانید برای تنظیم دادخواست و ارسال آن از یک وکیل متخصص کمک دریافت کنید.
پس از اینکه دادخواست به دادگاه رسید در صورتی که شرایط لازم برای اقامه دعوی در آن رعایت شده باشد مسئولان مربوطه آن را به یکی از شعب برای رسیدگی‌های بیشتر ارسال خواهند کرد. برای رسیدگی به پرونده‌های مربوط به دستور فروش هیچگونه جلسه‌ای برگزار نخواهد شد و طرفین نمی‌توانند در دادگاه از منافع خود دفاع کنند.
در نهایت قاضی پرونده بدون اینکه جلسه‌ای برگزار شود حکم دستور فروش ملک شراکتی را صادر خواهد کرد. حکم صادر شده از سوی دادگاه قابل اجرا شدن در اجرای احکام خواهد بود. برای اینکه قیمت گذاری در خصوص ملک مورد نظر به طور دقیق انجام شود اجرای احکام از کارشناسان دادگستری در این زمینه کمک خواهد گرفت.
پس از اینکه قیمت ملک مشاع از سوی کارشناسان مربوطه تعیین گردید از طریق درج آگهی زمانی برای مزایده ملک مشخص خواهد شد. باید اشاره داشته باشیم که ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش خواهد رسید و هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال آن بر عهده شرکا می‌باشد همچنین تشریفات قانونی آن باید از سوی خریدار به طور کامل رعایت و پیگیری شود.
تجدید نظرخواهی از حکم دستور فروش ملک مشاع
یکی از سوالات مهم این است که آیا امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع و تجدید نظرخواهی در خصوص آن وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که دستور فروش به هیچ عنوان قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست.
اگر یکی از شوراها تصور می‌کند که دستور فروش به اشتباه صادر شده است لازم است به قاضی پرونده درخواست نماید تا از دستور خود عدول کند. در صورتی که قاضی از دستور خود عدول نکند لازم است تا دعوای مربوط به ابطال دستور فروش ملک مشا را اقامه نمایید. همچنین با دریافت دستور موقت می‌توانید جلوی مزایده گذاشتن ملک مورد نظر را به طور کامل بگیرید.
البته لازم است به شما توصیه کنیم که حتماً از یک وکیل مجرب و آشنا به مسائل حقوقی کمک دریافت کنید چرا که اگر بخواهید به تنهایی در دعاوی مربوط به دستور فروش حضور پیدا کنید ممکن است که با منافع قانونی خود آشنایی نداشته و دچار خسارت شوید. همچنین شما می‌توانید در تمامی مراحل دادرسی از وکلای معتبر مشاوره حقوقی دریافت کرده و دانش خود را در این زمینه افزایش دهید.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
در ادامه این مطلب سعی داریم نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به شما ارائه دهیم. شما می توانید با دریافت فرم های مربوطه از دفاتر خدمات الکترونیکی قوه قضائیه و با الگو گرفتن از متن زیر، دادخواست خود را تنظیم نمایید:
خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …
خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …
وکیل یا نماینده قانونی: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …
خواسته و بهای آن: تقاضای صدور حکم مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به انضمام کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و….
دلایل و منضمات:
تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی
گواهی رسمی عدم افراز ملک صادره از اداره ثبت اسناد محل
شرخ دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان………
با سلام و تقدیم احترام،
اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره … مالک سه دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می‌باشم که در حال حاضر با خواندگان محترم در خصوص نحوه تصرف و استفاده از ملک مشاع اختلاف داشته وایشان حضار به هیچ گونه توافقی در این خصوص نیستند به همین دلیل درخواست افراز ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک … نموده اند که مرجع موصوف رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ نمود که با توجه به عدم اعتراض رای صادره قطعی گردیده است. نظر به اینکه ادامه وضعیت فعلی منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا می گردد و از سویی امکان تصرفات همزمان شرکا وجود ندارد و بنده و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را نداریم، لذا از محضر دادگاه محترم رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را تقاضا دارم.
توقف دستور فروش ملک مشاع چگونه انجام می شود؟
در دنیای املاک، مالکیت مشاع، چالش‌هایی را در نحوه مدیریت و استفاده از ملک به وجود می‌آورد. گاه اختلاف نظر بین شرکا یا عدم امکان استفاده مشترک، منجر به صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه می‌شود؛ اما در این میان، ممکن است شرکا به دنبال توقف دستور فروش ملک مشاع باشند.
تغییر شرایط و امکان توافق جدید: فرض کنید پس از صدور دستور فروش، شرکا با یکدیگر صلح و سازش کرده و به توافق جدیدی برای تقسیم یا استفاده از ملک به صورت مشترک برسند. در این صورت، با ارائه مستندات به دادگاه، می‌توانند خواهان توقف دستور فروش و اعمال نظر جدید خود باشند.
وجود ایرادات در روند صدور دستور: صدور دستور فروش ملک مشاع فرآیندی قانونی دارد و در صورت وجود ایرادات شکلی یا ماهوی در این فرآیند، می‌توان با طرح دعوی و اثبات آنها در دادگاه، خواستار توقف دستور فروش و بررسی مجدد پرونده شد.
منافع خاص شرکا: گاه یکی از شرکا به دلایل خاص مانند تمایل به خرید سهم سایر شرکا یا استفاده شخصی از ملک، خواهان توقف دستور فروش است. در این صورت، با ارائه طرحی جایگزین و اثبات ضرورت حفظ شراکت، می‌توان برای توقف دستور فروش تلاش کرد.
در فرآیند توقف دستور فروش، باید به حقوق و منافع سایر شرکا و اشخاص ذینفع نیز توجه شود. از سوی دیگر، ارائه مدارک و مستندات قانونی قوی، از جمله گواهی عدم افراز، توافقنامه جدید بین شرکا و …، نقش موثری در موفقیت درخواست توقف دستور فروش خواهد داشت.
دقت داشته باشید که هر چه سریع تر برای توقف دستور فروش ملک مشاع می بایست اقدامات قانونی را به انجام برسانید. هر چه اقدام سریع تر به انجام برسد، قطعا احتمال موفقیت شما به میزان قابل توجهی افزایش پیدا می کند. از سوی دیگر شما می توانید با استخدام وکیل مجرب و خبره، شانس کسب پیروزی خود را به میزان قابل توجهی افزایش دهید.
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی املاک مشاع و فرآیند توقف دستور فروش، حضور وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند بسیار راهگشا باشد. وکیل با بررسی دقیق پرونده، ارائه مشاوره حقوقی مناسب، تنظیم لایحه و دادخواست لازم و پیگیری پرونده در مراجع قضایی، شانس موکل را برای توقف دستور فروش و حفظ منافع خود افزایش می‌دهد.
- فرض کنید ملکی بین دو شریک به صورت مشاع باشد. یکی از شرکا به دلیل نیاز مالی، خواهان فروش سهم خود و صدور دستور فروش ملک مشاع است؛ اما شریک دیگر که تمایلی به فروش ملک ندارد، با این موضوع مخالف است. در این صورت، شریک دوم می‌تواند با طرح دعوی و ارائه مستنداتی دال بر امکان استفاده مشترک از ملک و عدم ضرورت فروش آن، از طریق وکیل خود، خواستار توقف دستور فروش و حفظ شراکت در ملک شود.
- در نهایت، توقف دستور فروش ملک مشاعفرآیندی پیچیده است که نیازمند بررسی دقیق شرایط هر پرونده و استفاده از تخصص وکیل مجرب در این زمینه می‌باشد. با ارائه مستندات و دلایل قانونی کافی و پیگیری اصولی، می‌توان شانس موفقیت در این امر را افزایش داد و از تضییع حقوق خود در ملک مشاع جلوگیری کرد.
نمونه رای دادگاه بدوی برای دستور فروش ملک مشاع
در ادامه نمونه رای دادگاه بدوی برای دستور فروش ملک مشاع به شما ارائه خواهد شد.
دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
پرونده کلاسه: [شماره پرونده]
خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]
موضوع: دستور فروش ملک مشاع
گردش کار:
در تاریخ [تاریخ تقدیم دادخواست]، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خواهان] با تقدیم دادخواستی به این دادگاه، خواستار صدور دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن گردید.
متن رای:
در خصوص دادخواست خواهان به شرح بالا، با توجه به محتویات پرونده و مستندات ارائه شده، دادگاه ملاحظات ذیل را دارد:
- دلایل و مستندات خواهان:
خواهان مدعی است که مالک [سهم خواهان] دانگ مشاع از پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] می‌باشد.
خواهان گواهی ثبتی مبنی بر مالکیت مشاع خود را به ضمیمه دادخواست ارائه کرده است.
خواهان با ارائه نظریه کارشناس رسمی دادگستری، مدعی غیرقابل افراز بودن ملک مورد نظر گردیده است.
- بررسی دلایل و مستندات:
دادگاه با بررسی اسناد و مدارک ارائه شده توسط خواهان، صحت مالکیت مشاع ایشان نسبت به [سهم خواهان] دانگ از پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] را محرز می‌داند.
نظریه کارشناس رسمی دادگستری که با رعایت تشریفات قانونی صادر شده است، حاکی از غیرقابل افراز بودن ملک مورد نظر می‌باشد.
- مبنای قانونی:
مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، در صورتی که ملک مشاع قابل افراز و تقسیم نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند تقاضای فروش آن را از دادگاه تقاضا نمایند.
در ماده 5 قانون مذکور آمده است که در صورت تقاضای یکی از شرکا مبنی بر فروش ملک مشاع، دادگاه به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام خواهد داد.
- نتیجه‌گیری:
با توجه به مراتب فوق و عنایت به اینکه:
خواهان مالک [سهم خواهان] دانگ مشاع از پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] می‌باشد.
ملک مورد نظر با توجه به نظریه کارشناس رسمی دادگستری، غیرقابل افراز تشخیص داده شده است.
شرایط قانونی لازم جهت صدور دستور فروش ملک مشاع فراهم می‌باشد.
بناءً علی‌هذا، دادگاه مستنداً به مواد 4 و 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع و سایر مقررات قانونی مربوطه، حکم به دستور فروش پلاک ثبتی شماره [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس ملک] صادر و اعلام می‌نماید.
مأمور اجرای احکام دادگاه موظف است پس از ابلاغ این رأی، ملک را به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قیمت ارزیابی نماید و سپس از طریق مزایده به فروش برساند و وجوه حاصله از فروش را پس از کسر هزینه‌های اجرایی، بین شرکا به نسبت سهام آنها تقسیم نماید.
این رأی حضوری بوده و ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان] می‌باشد.
نام و نام خانوادگی رئیس شعبه
نام و نام خانوادگی دادرس علی‌البدل
کلام آخر
ما در سایت رایزنی تلاش کردیم تا اطلاعات کاملی را در خصوص دستور فروش ملک مشاع در اختیار شما قرار دهیم تا اطلاعات شما در این زمینه افزایش پیدا کند. همچنین نمونه دادخواست دستور فروش را به شما ارائه کردیم. حالا اگر نظری درباره متن بالا دارید، ممنون می شویم آن را در قسمت دیدگاه برای ما بنویسید.