جرم جعل و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ؛ مجازات آن در قانون جدید

جعل سند و استفاده از سند مجعول دو جرم جداگانه محسوب می شوند، بنابراین اگر فردی سندی را جعل کرده و از آن استفاده کند، مرتکب دو جرم شده که به موجب قانون برای هرکدام آنها مجازات مستقلي تعیین شده است.

تعریف و مجازات قانونی جرم جعل و استفاده از سند مجعول

• منظور از جعل سند تغییر یا تحریف متقلبانه سند به قصد ضرر رساندن به دیگری است.
• ماده 523 قانون مجازت اسلامی در خصوص جرم جعل چنین مقرر می دارد: جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.
• لازم به ذکر است که برای تحقق عنصر رواني جرم جعل از یک سو باید قصد ساختن یا تغییر دادن احراز شود. از سوی دیگر مرتکب باید قصد کامل فریب دادن دیگران را داشته باشد. البته منتفع شدن شخص جاعل یا تحقق ضرر برای جرم شرط نمی باشد.
• جعل سند به دو شکل جعل مادی و جعل معنوی محقق می شود.

جعل مادى، به تغيير ظاهرى سند با استفاده از روش هاى فيزيكى مانند برش يا تراش آن گفته می شود. جعل مادی زماني تحقق پيدا ميكند كه در مدرک يا سند به صورت فيزيكي جعل صورت گيرد. تشخيص جعل مادی از طريق ارجاع امر به كارشناس صورت مي گيرد.

در مقابل، جعل معنوى به تغيير مفاد سند به قصد اضرار به غير و بدون اينكه اثر خارجي يا مادی داشته باشد اطلاق می گردد.

• جرم جعل از جرایم غیرقابل گذشت است و رضایت شاکي خصوصی جاعل را از تعقیب کیفری و مجازات معاف نمی کند.
• جرم استفاده از سند مجعول عبارت است از ارئه و به جریان انداختن سندی که جعل گردیده است.
• برای تحقق جرم استفاده از سند مجعول لازم است تا ارکان این جرم وجود داشته باشد. رکن مادی جرم استفاده و بهره برداری از سند مجعول می باشد.
• استفاده و استعمال فعل مثبت مادي در قالب ارائه، انتشار و …محقق می گردد. عنصر روانی جرم استفاده از سند مجعول علم استفاده کننده به مجرمانه بودن عمل ارتکابی و علم به مجعول بودن سند مورد استفاده می باشد و با احراز علم استفاده کننده به مجعول بودن سند، صرف نظر از هدفی که به سبب آن از سند مجعول استفاده کرده است، محقق می گردد.
• ماده 535 قانون مجازات اسلامی در این باره بیان می دارد که هر کس اوراق مجعول مذکور در مواد (۵۳۲)، (۵۳۳) و (۵۳۴) را با علم به جعل و تزویر مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران خسارت‌وارده به حبس از شش ماه تا سه سال یا به سه تا هیجده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.
• همچنین به موجب ماده 536 قانون مجازات اسلامی هر کس در اسناد یا نوشته‌های غیر رسمی جعل یا تزویر کند یا با علم به جعل و تزویر آنها را مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران‌ خسارت وارده به حبس از شش ماه تا دو سال یا به سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.
• لازم به ذکر است که به موجب ماده 6 قانون جرایم رایانه ای، جرم جعل رایانه ای جرم انگاری گردیده است. این ماده بیان می دارد که هرکس به طور غیرمجاز مرتکب اعمال زیر شود، جاعل محسوب و به حبس از یک تا پنج سال یا جزای نقدی از بیست میلیون(۲۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال یا هر دو مجازات محکوم خواهد شد:

الف) تغییر یا ایجاد داده‎ های قابل استناد یا ایجاد یا واردکردن متقلبانه داده به آنها،

ب) تغییر داده‎ ها یا علائم موجود در کارت های حافظه یا قابل پردازش در سامانه های رایانه‎ ای یا مخابراتی یا تراشه ‎ها یا ایجاد یا وارد کردن متقلبانه داده‎ ها یا علائم به آنها.

مواد قانونی در خصوص جرم جعل و استفاده از سند مجعول

• ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی

جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.

• ماده ۵۲۴ قانون مجازات اسلامی

هر کس احکام یا امضاء یا مهر یا فرمان یا دستخط مقام رهبری و یا روسای سه قوه را به اعتبار مقام آنان جعل کند یا با علم به جعل یا‌تزویر استعمال نماید به حبس از سه تا پانزده سال محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۲۵ قانون مجازات اسلامی

هر کس یکی از اشیای ذیل را جعل کند یا به علم به جعل یا تزویر استعمال کند یا داخل کشور نماید علاوه بر جبران خسارت وارده به‌حبس از یک تا ده سال محکوم خواهد شد:

۱ – احکام یا امضاء یا مهر یا دستخط معاون اول رئیس جمهور یا وزراء یا مهر یا امضای اعضای شورای نگهبان یا نمایندگان مجلس شورای‌اسلامی یا مجلس خبرگان یا قضات یا یکی از روسا یا کارمندان و مسوولین دولتی از حیث مقام رسمی آنان.

۲ – مهر یا تمبر یا علامت یکی از شرکتها یا موسسات یا ادارات دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی.

۳ – احکام دادگاهها یا اسناد یا حواله‌های صادره از خزانه دولتی.

۴ – منگنه یا علامتی که برای تعیین عیار طلا یا نقره بکار می‌رود.

۵ – اسکناس رایج داخلی یا خارجی یا اسناد بانکی نظیر برات‌های قبول شده از طرف بانکها یا چکهای صادره از طرف بانکها و سایر اسناد‌ تعهدآور بانکی.

تبصره – هر کس عمدا و بدون داشتن مستندات و مجوز رسمی داخلی و بین‌المللی و به منظور القاء شبهه در کیفیت تولیدات و خدمات از نام و‌علائم استاندارد ملی یا بین‌المللی استفاده نماید به حداکثر مجازات مقرر در این ماده محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۲۶ قانون مجازات اسلامی

هر کس اسکناس رایج داخلی یا خارجی یا اسناد بانکی نظیر برات‌های قبول شده از طرف بانکها یا چکهای صادره از طرف بانکها و‌سایر اسناد تعهدآور بانکی و نیز اسناد یا اوراق بهادار یا حواله‌های صادره از خزانه را به قصد اخلال در وضع پولی یا بانکی یا اقتصادی یا بر هم‌زدن نظام‌ و امنیت سیاسی و اجتماعی جعل یا وارد کشور نماید یا با علم به مجعول بودن استفاده کند چنانچه مفسد و محارب شناخته نشود به حبس از پنج تا‌بیست سال محکوم می‌شود.

• ماده ۵۲۷ قانون مجازات اسلامی

هر کس مدارک اشتغال به تحصیل یا فارغ‌التحصیلی یا تاییدیه یا ریز نمرات تحصیلی دانشگاهها و موسسات آموزش عالی و تحقیقاتی‌داخل یا خارج از کشور یا ارزشنامه‌های تحصیلات خارجی را جعل کند یا با علم به جعلی بودن آن را مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران خسارت، به‌حبس از یک تا سه سال محکوم خواهد شد.

‌در صورتی که مرتکب، یکی از کارکنان وزارتخانه‌ها یا سازمانها و موسسات وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلاب اسلامی باشد یا به‌ نحوی از انحاء در امر جعل یا استفاده از مدارک و اوراق جعلی شرکت داشته باشد به حداکثر مجازات محکوم می‌گردد.

• ماده ۵۲۸ قانون مجازات اسلامی

هر کس مهر یا منگنه یا علامت یکی از ادارات یا موسسات یا نهادهای عمومی غیر دولتی مانند شهرداریها را جعل کند یا با علم به جعل‌استعمال نماید علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۲۹ قانون مجازات اسلامی

هر کس مهر یا منگنه یا علامت یکی از شرکتهای غیر دولتی که مطابق قانون تشکیل شده است یا یکی از تجارتخانه‌ها را جعل کند یا با‌علم به جعل استعمال نماید علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس از سه ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۰ قانون مجازات اسلامی

هر کس مهر یا تمبر یا علامت ادارات یا شرکت‌ها یا تجارتخانه‌های مذکور در مواد قبل را بدون مجوز بدست‌آورد و به طریقی که به‌حقوق و منافع آنها ضرر وارد آورد استعمال کند یا سبب استعمال آن گردد علاوه بر جبران خسارت وارده به دو ماه تا دو سال حبس محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۱ قانون مجازات اسلامی

اشخاصی که مرتکب جرایم مذکور در مواد قبل شده‌اند هر گاه قبل از تعقیب به دولت اطلاع دهند و سایر مرتکبین را در صورت بودن‌معرفی کنند یا بعد از تعقیب وسایل دستگیری آنها را فراهم نمایند حسب مورد در مجازات آنان تخفیف داده می‌شود و یا از مجازات معاف خواهند‌شد.

• ماده ۵۳۲ قانون مجازات اسلامی

هر یک از کارمندان و مسوولان دولتی که در اجرای وظیفه خود در احکام و تقریرات و نوشته‌ها و اسناد و سجلات و دفاتر و غیر آنها از‌نوشته‌ها و اوراق رسمی تزویر کند اعم از این که امضاء یا مهری را ساخته یا امضاء یا مهر یا خطوط را تحریف کرده یا کلمه‌ای الحاق کند یا اسامی اشخاص‌را تغییر دهد علاوه بر مجازات‌های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا به پرداخت شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی‌محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۳ قانون مجازات اسلامی

اشخاصی که کارمند یا مسوول دولتی نیستند هر گاه مرتکب یکی از جرایم مذکور در ماده قبل شوند علاوه بر جبران خسارت وارده به‌حبس از شش ماه تا سه سال یا سه تا هیجده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.

• ماده ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی

هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضائی و مامورین بخدمات عمومی که در تحریر نوشته‌ها و قراردادهای راجع به وظایفشان ‌مرتکب جعل و تزویر شوند اعم از اینکه موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی، مهر یا تقریریات یکی از طرفین را ‌تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است اقرار شده جلوه دهند علاوه بر مجازات‌های اداری و جبران ‌خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.

• ماده ۵۳۵ قانون مجازات اسلامی

هر کس اوراق مجعول مذکور در مواد (۵۳۲)، (۵۳۳) و (۵۳۴) را با علم به جعل و تزویر مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران خسارت‌وارده به حبس از شش ماه تا سه سال یا به سه تا هیجده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی

هر کس در اسناد یا نوشته‌های غیر رسمی جعل یا تزویر کند یا با علم به جعل و تزویر آنها را مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران‌ خسارت وارده به حبس از شش ماه تا دو سال یا به سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۷ قانون مجازات اسلامی

عکسبرداری از کارت شناسائی، اوراق هویت شخصی و مدارک دولتی و عمومی و سایر مدارک مشابه در صورتی که موجب اشتباه با ‌اصل شود باید ممهور به مهر یا علامتی باشد که نشان دهد آن مدارک رونوشت یا عکس میباشد، در غیر این صورت عمل فوق جعل محسوب میشود‌ و تهیه‌کنندگان اینگونه مدارک و استفاده‌کنندگان از آنها بجای اصلی عالماً عامداً علاوه بر جبران خسارت به حبس از شش ماه تا دو سال و یا به سه تا‌دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.

• ماده ۵۳۸ قانون مجازات اسلامی

هر کس شخصاً یا توسط دیگری برای معافیت خود یا شخص دیگری از خدمت دولت یا نظام وظیفه یا برای تقدیم به دادگاه گواهی ‌پزشکی به اسم طبیب جعل کند به حبس از شش ماه تا یکسال یا به سه تا شش میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۳۹ قانون مجازات اسلامی

هر گاه طبیب تصدیق‌نامه بر خلاف واقع درباره شخصی برای معافیت از خدمت در ادارات رسمی یا نظام وظیفه یا برای تقدیم به مراجع‌قضائی بدهد به حبس از شش ماه تا دو سال یا به سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

و هر گاه تصدیق‌نامه مزبور به واسطه اخذ‌مال یا وجهی انجام گرفته علاوه بر استرداد و ضبط آن به عنوان جریمه، به مجازات مقرر برای رشوه‌گیرنده محکوم میگردد.

• ماده ۵۴۰ قانون مجازات اسلامی

برای سایر تصدیق‌نامه‌های خلاف واقع که موجب ضرر شخص ثالثی باشد یا آن که خسارتی بر خزانه دولت وارد آورد مرتکب علاوه بر‌جبران خسارت وارده به شلاق تا (۷۴) ضربه یا به دویست هزار تا دو میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۴۱ قانون مجازات اسلامی

هر کس به جای داوطلب اصلی هر یک از آزمونها اعم از کنکور ورودی دانشگاهها و موسسات آموزش عالی، دانشسراها، مراکز تربیت معلم، اعزام دانشجو به خارج از کشور یا امتحانات داخلی و نهایی واحدهای مزبور یا امتحانات دبیرستانها،‌مدارس راهنمایی و هنرستانها و غیره در جلسه امتحان شرکت نماید حسب مورد مرتکب و داوطلب علاوه بر مجازات اداری و انتظامی به دویست‌هزار تا یک میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.

• ماده ۵۴۲ قانون مجازات اسلامی

مجازات شروع به جعل و تزویر در این فصل حداقل مجازات تعیین شده همان مورد خواهد بود.

• ماده 6 قانون جرایم رایانه ای

هرکس به طور غیرمجاز مرتکب اعمال زیر شود، جاعل محسوب و به حبس از یک تا پنج سال یا جزای نقدی از بیست میلیون(۲۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال یا هر دو مجازات محکوم خواهد شد:

الف) تغییر یا ایجاد داده‎ های قابل استناد یا ایجاد یا واردکردن متقلبانه داده به آنها،

ب) تغییر داده‎ ها یا علائم موجود در کارت های حافظه یا قابل پردازش در سامانه های رایانه‎ ای یا مخابراتی یا تراشه ‎ها یا ایجاد یا وارد کردن متقلبانه داده‎ ها یا علائم به آنها.

الزام به تنظیم سند رسمی و بررسی ابعاد حقوقی آن

تشخیص و تضمین حقوق مالکیت اموال، به ویژه اموال غیرمنقول مانند ملک، از اهمیت بسزایی برخوردار است. سند ملکی به عنوان اثبات رسمی حقوق مالکیت، اطمینان حاصل کننده از امتیازات و مسئولیت‌های متصل به مالکیت ملک می‌باشد.با این حال، ممکن است در برخی موارد، فروشندگان اقدام به انتقال سند ملک به خریدار ننمایند و این مسئله می‌تواند منجر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گردد. در این دعوا، خریدار حق مطالبه‌ای به عنوان مالک جدید را دارد و از فروشنده مطالبه می‌کند تا سند رسمی ملک به نام او صادر شود.این سری از دعاوی از پیچیدگی های خاصی برخوردار می باشد که بایستی با حساسیت فراوان به آن دقت نماییم.پس بهتر است هنگام بروز چنین مشکلاتی حتما با یک وکیل دادگستری یا مشاور حقوقی متخصص مشورت نمود.

گروه حقوقی رایزنی با کمال میل و با داشتن بهترین وکلای پایه یک دادگستری در دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی مشاوره های تخصصی و راه کار های لازم کیفری و حقوقی را در اختیار مراجعین و موکلین خود قرار دهد تا در پروسه حقوقی و کیفری دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی دچار مشکل نشوند. شما می‌توانید برای دریافت مشاوره حضوری یا آنلاین همین حالا با ما تماس بگیرید و دعاوی حقوقی خود را با اطمینان کامل به ما بسپارید. همچنین این مقاله به جهت شناخت مبحث الزام به تنظیم سند رسمی برای شما عزیزان نوشته شده است.

ابتدا به تعریف سند رسمی میپردازیم:

تعریف سند رسمی

در قانون مدنی، اسناد به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی به عنوان سندی شناخته می‌شوند که در دفاتر رسمی یا ادارات دولتی تهیه شده و توسط شخصی که مختار یا مامور صلاحیت دار برای این کار بوده، تنظیم گردیده است خصوصیات اسناد رسمی عبارتند از:

۱.منشأ رسمی دارند: این اسناد از منابع رسمی یا ادارات دولتی تأیید شده و به عنوان اسناد حکومتی شناخته می‌شوند.

۲. توسط مقام صلاحیت‌دار تنظیم شده اند: تنظیم این اسناد توسط افراد مختار یا مجاز به صورت رسمی صورت می‌گیرد و توسط مقام مربوط تایید می‌شوند.

۳.از مهر و امضاء رسمی استفاده شده است: اسناد رسمی معمولاً شامل مهر و امضاء مقام مسئول یا نماینده اداره‌کننده هستند که این امر به اعتبار اسناد افزوده می‌شود.

۴.اثرات حقوقی و اجتماعی دارد: این اسناد اغلب تأثیرات حقوقی و اجتماعی دارند و ممکن است به عنوان شواهد در دادگاه‌ها مورد استفاده قرار گیرند.

مثال‌هایی از اسناد رسمی شامل سند ازدواج، سند تولد، سند مالکیت زمین یا آپارتمان و وصیت‌نامه‌ها هستند.

حال سؤال اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

دعوای الزام به تنظیم سند یکی از پرتکرارترین دعاوی در حوزه املاک است. این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که فردی ملکی را به فرد دیگری فروخته باشد، اما به هر دلیلی سند ملک به نام خریدار منتقل نشده باشد. این ممکن است به علت اهمال، تأخیر، یا هر دلیل دیگری باشد.

در قانون ثبت اسناد و املاک، به دلیل اعتبار بالای سند رسمی و الزامات قانونی، در مواردی که افراد به دلیل یک قرارداد عادی پیش‌فروش یا بیع‌نامه عادی، اقدام به خرید یک ملک با سند رسمی می‌نمایند، انتقال سند رسمی از جانب فروشنده به نام خریدار به عنوان یک شرط ضمن عقد درج می‌شود. این شرط بر اساس آن است که در یک زمان معین، طرفین معامله در دفترخانه حاضر شوند و فروشنده سند را به نام جدید خریدار انتقال دهد.اما در برخی موارد، با وجود تعهد به انجام این شرط، فروشنده ممکن است از حضور در دفترخانه امتناع کند و این اقدام باعث نشود که انتقال سند رسمی به نام جدید خریدار انجام شود.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:

شرایط عمومی و اختصاصی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به دقت توسط دادگاه بررسی می‌شوند. در ادامه، شرایط عمومی و اختصاصی طرح این دعوا توضیح داده شده‌اند:

• شرایط عمومی:

۱.خواهان، ذی نفع بوده: شخصی که دعوا را مطرح می‌کند باید در مورد ملک مورد نظر، ذی نفع باشد و قابلیت اثبات این ذی‌نفع را داشته باشد.

۲.مدارک لازم: خواهان باید از مدارک لازم برای طرح دعوا مانند حساب کاربری در سامانه ثنا و دادخواست بهره‌مند باشد.

۳.اهلیت قانونی: خواهان باید اهلیت قانونی برای طرح دعوا داشته باشد، شامل رشید بودن، عقل و بلوغ است.

۴.پرداخت هزینه‌ها: خواهان باید توانایی پرداخت هزینه‌های مرتبط با طرح دعوا را داشته باشد.

• شرایط اختصاصی:

۱.مدرک قراردادی: خواهان باید مدرک مثبتی از ارتباط قراردادی با فروشنده یا مالک ملک داشته باشد.

۲.مالکیت قانونی: فروشنده باید دارای مالکیت قانونی بر روی ملک باشد و ملک را به موجب یک مبایعه‌نامه معمولی نفروخته باشد.

۳.وضعیت ملک: ملک باید در وضعیت رهن یا توقیف نباشد و از پیش باید دارای سند رسمی باشد.

۴.عدم حضور فروشنده: فروشنده باید علی رغم تعهدات، در موعد مقرر از حضور در دفترخانه امتناع کند و خریدار باید برگه عدم حضور او در دفترخانه را داشته باشد.

۵.پرداخت مبلغ باقیمانده: خریدار باید مابقی ثمن معامله را که پرداخت آن مشروط بر انتقال سند است، آماده کرده و توان پرداخت و تسلیم آن را به مالک داشته باشد.

۶.در صورت املاک نوساز: اگر ملک نوساز است، باید گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز اقامه شود.

این شرایط به عنوان راهنمایی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شده‌اند و هر دعوا باید با توجه به موقعیت و شرایط خاص مورد بررسی قرار گیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن است چگونه است؟

در مواردی که یک ملک در رهن قرار دارد، امکان انتقال مالکیت به صورت مستقیم در دفتر اسناد رسمی ممکن نیست. زمانی که ترهین ملک (رهن) اولویت بر بیع (انتقال مالکیت) دارد، برای انجام انتقال مالکیت، مراحل خاصی باید طی شوند. در اینجا مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک در شرایط رهن توضیح داده شده‌اند:

۱.الزام به فک رهن: خواهان (خریدار) باید از دادگاه خواسته کند که فروشنده (رهن‌دهنده) به فک رهن (پایان ترهین) ملک اقدام کند. این اقدام معمولاً با توجه به شرایط قرارداد رهن و احتمالاً با پرداخت مبالغ معین به رهن‌دهنده انجام می‌شود.

۲.آزادی ملک: پس از صدور حکم دادگاه برای فک رهن، ملک آزاد می‌شود و ترهین از بین می‌رود.

۳.الزام به تنظیم سند رسمی: با آزاد شدن ملک از رهن، حالا خواهان می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح کند. این دعوا عمدتاً به منظور انجام انتقال مالکیت به نام خواهان ارائه می‌شود.

۴.طرح دعوا در دادگاه: خواهان باید دادخواست خود را به دادگاه ارائه کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ذکر کند. این دعوا در برابر فروشنده و هر طرف دیگری که حقوق یا ادعاهایی دارد، طرح می‌شود.

۵.تصمیم دادگاه: دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد، تصمیم خود را اعلام می‌کند. این تصمیم ممکن است شامل الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باشد.

۶.انجام تصمیم دادگاه: در صورتی که دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی تصمیم گیرد، مراحل انتقال ملک به نام خریدار به اجرا در می‌آید.

الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان

بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این سند رسمی سپس در سند مالکیت وارد شده و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال می‌شود. هرچند که در عمل، شاهد تنظیم قراردادهای عادی نیز هستیم.

در صورتی که مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی مهیا باشد، خریدار می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق اداره اجرای ثبت، مالک مستنکف را موظف به انتقال کند. اما در بیشتر موارد، مقدمات تنظیم سند رسمی مثل اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی فراهم نمی‌شوند.

بنابراین، خریدار با توجه به صلاحیت عموم مراجع دادگستری، می‌تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان علیه فروشنده نماید. این دعوا ممکن است به منظور اجبار فروشنده به اقدامات لازم برای تنظیم سند رسمی و انجام انتقال مالکیت باشد. 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی

در صورتی که ملک مشاعی شامل سهم مشاعی از یک مبیع باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برخلاف گمان‌های عامه، ممکن است فقط نسبت به آن سهم مشاعی مطرح شود. به عبارت دیگر، الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی ممکن است به اندازه سهم مشاعی فرد مبیع در ملک خاص محدود شود.

در این نوع دعوا، نیازی به طرح دعوا به نام سایر مالکین مشاعی نیست و فقط فرد مبیع درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می‌کند. با این حال، برخی از مراجع حقوقی معتقدند که درخواست باید به نام همه مالکین مشاعی باشد و طرح دعوا تنها علیه فروشنده ممکن است منجر به رد دعوا شود.

دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای

دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای معمولاً در مواردی پیش می‌آید که املاک مورد بحث، هنوز به صورت رسمی در سند ثبت نشده‌اند. این دعوا به خصوص برای معاملاتی که از طریق قولنامه‌های عادی انجام شده‌اند و کد رهگیری ندارند، ظاهر می‌شود.

در این حالت، ممکن است اعتبار قولنامه عادی زیر سؤال برود، به ویژه اگر خوانده (فروشنده) ادعا کند که این قولنامه جعلی بوده یا امضا و اطلاعات آن به اشتباه به او نسبت داده شده است. برخی از مواردی که در دفاع در برابر این اعتبارسنجی مطرح می‌شوند، شامل موارد زیر می‌شوند:

 ۱.اثبات اصالت امضا: ارائه اطلاعات و شواهدی که اصالت امضا را تأیید کنند، می‌تواند در افزایش اعتبار قولنامه کمک کند. مثلاً شهود افراد حاضر در زمان امضا یا تصاویر مربوط به فرآیند امضای قولنامه.

۲.مستندات حاکی از عمل ادامه معامله: نشان‌هایی که نشان دهنده ادامه معامله پس از قولنامه، مثل پرداخت مبالغ یا اقدامات انجام شده می‌تواند در تقویت ادعاها کمک کند.

۳.گواهی از شواهد اختصاصی: استفاده از شواهد خاص مانند شهود، تصاویر، یا گواهی‌نامه‌های مرتبط با امور ملکی ممکن است به عنوان شواهد افزایش اعتبار در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.

۴.استفاده از شواهد الکترونیکی: در صورتی که معامله به شکل الکترونیکی انجام شده باشد، اطلاعات مرتبط با فرآیند الکترونیکی و امضای دیجیتال نیز می‌تواند به ادعای اصالت کمک کند.

۵.گواهینامه از شواهد دیگر: هر گواهینامه‌ای که مبنی بر اصالت معامله و تعهدات طرفین باشد، می‌تواند تأییدیه قوی‌تری برای اعتبار قولنامه ارائه دهد.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

طرح هر گونه دعوای حقوقی یا کیفری، نیازمند برخورداری از مدارک لازم، جهت طرح آن دعوا و اثبات ادعا، به دادگاه می باشد و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز، از این امر، مستثنی نیست. مدارک لازم، برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به شرح زیر می باشند:

۱.دادخواست: یک دادخواست کامل و صحیح بر اساس نمونه‌های موجود باید تهیه و به شکل مرتب و دقیق تنظیم شود. اطلاعاتی از جمله نام و نشانی طرف‌ها، شرح دعوا، و ادعاهای قانونی باید در دادخواست منعکس شوند.

۲.نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا: اطلاعات حساب کاربری در سامانه ثنا برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک لازم است. این شامل نام کاربری و رمز عبور مرتبط با حساب کاربری در سامانه ثنا می‌شود.

۳.پایان کار ساختمان: مدرک پایان کار ساختمان، که اطلاعات مربوط به پایان کار و تکمیل ساختمان را نشان می‌دهد، یکی از مدارک اساسی برای انتقال و تنظیم سند رسمی ملک است. این مدرک باید از طرف سازنده به دقت تهیه شده و حاضر شود.

۴.مدارک ذی‌نفعیت یا مالکیت: قرارداد فروش ملک یا مدارک دیگری که ذی‌نفعیت یا مالکیت را تأیید کنند. این مدارک باید از سوی طرف مدعی (خواهان) ارائه شوند.

۵.گواهی عدم حضور متعهد به انتقال سند رسمی یا مالک: گواهی که نشان دهد مالک یا متعهد به انتقال سند رسمی در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده است. این گواهی می‌تواند شامل برگه عدم حضور باشد.

۶.اطلاعات مرتبط با صدور سند تک برگی: اطلاعاتی که به افراد علاقه‌مند به صدور سند تک برگی کمک کند. این ممکن است شامل مقالات و راهنماهای مربوط به درخواست صدور سند تک برگی باشد.

در تهیه و ارائه هر یک از مدارک فوق، دقت و اطمینان از صحت اطلاعات بسیار حائز اهمیت است. همچنین، مشاوره حقوقی پیش از طرح دعوا و تهیه مدارک می‌تواند کمک زیادی به تسلط بیشتر بر روی امور حقوقی داشته باشد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در صورتی که می‌خواهید به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در امور مدنی پیگیری کنید، مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، این دعوا در این دادگاه صالح برای رسیدگی قرار می‌گیرد.

توجه داشته باشید که تطابق مکانی دادگاه با محل وقوع ملک امری حیاتی است و بر اساس قانون، دادگاه مربوط به محل وقوع ملک مختص به این نوع دعاوی می‌باشد. بنابراین، برای آغاز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرد و فرآیند قانونی را ادامه داد.

دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی با وکلای گروه حقوقی رایزنی

در این راستا وکلای گروه حقوقی رایزنی با بهره گیری از روش های قانونی به شما کمک می کنند تا در فرآیند دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی  و آثار حقوقی و کیفری پس از آن تنها نبوده و در کوتاه ترین زمان ممکن و حداقل خسارت وارده در دعوای خود پیروز شوید.برای دریافت مشاوره همین حالا با ما تماس بگیرید.