شرایط و مراحل تخلیه ملک تجاری مطابق قوانین سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
ملک تجاری به نوعی از املاک اطلاق میشود که مطابق ضوابط شهرداری و مقررات مرتبط، برای انجام فعالیتهای اقتصادی، تجاری یا خدماتی اختصاص یافته باشد. این گونه املاک به دلیل ارتباط مستقیم با فرآیند کسبوکار و تولید درآمد، در قوانین ایران از حمایتها و قواعد خاصی برخوردار هستند. کاربری ملک، تعیینکننده حدود استفاده مالک و مستأجر از ملک بوده و همچنین نقش کلیدی در فرآیند تخلیه یا استرداد ملک ایفا میکند.
برخلاف املاک مسکونی، نحوه تخلیه و شرایط آن در املاک تجاری بستگی به وجود یا عدم وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه و نیز قانون حاکم بر قرارداد اجاره دارد که هرکدام آثار حقوقی متفاوتی در پی خواهد داشت. در این مقاله به بررسی جامع قوانین و مقررات جاری در خصوص تخلیه ملک تجاری خواهیم پرداخت.
تعریف تخلیه ملک تجاری
تخلیه ملک تجاری یا تخلیه سرقفلی به حکمی قضایی اطلاق میشود که به موجب آن مالک یا موجر حق دارد عین مستأجره تجاری را از تصرف مستأجری که با رضایت اولیه او ملک را در اختیار گرفته است، بازپس گیرد. صدور این حکم منوط به تحقق یکی از موجبات قانونی یا قراردادی تخلیه است که بر اساس قانون حاکم بر قرارداد اجاره – چه قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و چه قانون سال ۱۳۷۶ – تعیین میشود. نوع قانون مورد عمل و همچنین وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، تعیینکننده شرایط و محدودیتهای اعمال تخلیه خواهد بود.
قانون حاکم بر تخلیه ملک تجاری
مبنای حقوقی تخلیه ملک تجاری به نوع قرارداد اجاره بستگی دارد و شامل موارد زیر است:
• قانون مدنی
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
تفاوت تخلیه اماکن تجاری در قوانین سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶، صدور حکم تخلیه صرفاً در موارد مندرج در مواد ۱۴ و ۱۵ این قانون امکانپذیر است و به همین دلیل، پایان مدت اجاره یا توافقهای خارج از این موارد به تنهایی موجبی برای تخلیه نخواهد بود. در این نظام قانونی، وجود یا عدم وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی بیشتر بر حقوق مستأجر در زمان تخلیه تأثیرگذار است تا اصل امکان تخلیه.
اما در قراردادهایی که تحت شمول قانون سال ۱۳۷۶ قرار دارند، محدودیتهای قانون سال ۱۳۵۶ منتفی است و تخلیه میتواند به محض انقضای مدت اجاره یا در صورت تخلف از هر یک از شروط اساسی قرارداد انجام شود. در این حالت، وضعیت سرقفلی مستقیماً بر میزان تعهد موجر در پرداخت وجه به مستأجر هنگام تخلیه اثر میگذارد؛ به گونهای که در صورت وجود سرقفلی، موجر موظف به پرداخت ارزش روز آن است، مگر آنکه مستأجر به موجب قرارداد یا به صورت دیگری از این حق محروم شده باشد.
به این ترتیب، تفکیک سال قرارداد و وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، نقطه شروع هر تحلیل حقوقی در زمینه تخلیه اماکن تجاری است. در ادامه، شرایط و الزامات تخلیه در هر یک از این دستهها به تفصیل بررسی خواهد شد.
تخلیه ملک تجاری در قراردادهای اجاره پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶، تخلیه ملک تجاری عمدتاً بر مبنای انقضای مدت قرارداد انجام میگیرد و برخلاف قانون سال ۱۳۵۶، این قانون موارد خاص و حصری برای تخلیه پیشبینی نکرده است. به عبارت دیگر، پایان یافتن مدت اجاره مهمترین مبنای صدور حکم تخلیه در این نوع قراردادها محسوب میشود. علاوه بر این، نقض شرایط مشخص و صریح قرارداد که در آن ضمانت اجرای تخلیه پیشبینی شده باشد نیز میتواند موجر را صاحب حق تخلیه نماید. اما نقض تعهدات عمومی بدون پیشبینی ضمانت اجرا، به تنهایی موجب ایجاد حق تخلیه نخواهد بود.
حکم تخلیه فوری ملک تجاری
در قراردادهای تابع قانون سال ۱۳۷۶، در صورت فراهم بودن تمامی شرایط لازم، امکان صدور دستور فوری تخلیه ملک تجاری وجود دارد. لازم به ذکر است که این امکان تنها در قراردادهای اجاره مشمول قانون مذکور فراهم است و مشروط به احراز شرایط خاصی میباشد که شرح مفصل آن در مقاله «دستور تخلیه» بیان شده است.
تخلیه ملک تجاری در قراردادهای اجاره قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
در خصوص قراردادهای تابع قانون سال ۱۳۵۶، مطابق با صراحت مواد ۱۴ و ۱۵ این قانون، صرف پایان مدت قرارداد، موجر را مجاز به درخواست تخلیه نمیکند و مالک برای مطالبه تخلیه ملک تجاری باید اثبات نماید که یکی از موجبات قانونی مقرر در این مواد محقق شده است. موارد قانونی تخلیه ملک تجاری در این قانون عبارتند از:
• نیاز شخصی موجر
• عدم پرداخت اجارهبها
• تعدی و تفریط مستأجر
• تغییر شغل برخلاف شرایط قرارداد
• استفاده از ملک برخلاف مفاد قرارداد
• خرابی ملک و عدم امکان تعمیر آن
• نیاز به ملک جهت سکونت
• واگذاری ملک به غیر توسط مستأجر
• احداث ساختمان جدید
شایان ذکر است که برخی از این موارد، مانند تعدی و تفریط یا تغییر شغل و استفاده خلاف قرارداد، تخلف محسوب شده و با اثبات آنها و احراز شرایط قانونی مربوطه، بدون توجه به مدت قرارداد اجاره، حکم تخلیه صادر میشود. اما در مواردی مانند نیاز شخصی موجر، سکونت و احداث ساختمان جدید، طرح دادخواست تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل انتقال به غیر
در قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مستأجر حق انتقال منافع ملک به غیر را ندارد، مگر اینکه موجر صراحتاً در عقد اجاره رضایت خود را اعلام کرده باشد یا مستأجر به موجب حکم دادگاه اجازه انتقال را کسب کرده باشد. چنانچه مستأجر بدون رعایت این مقررات، منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر میتواند با تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل انتقال غیرمجاز، رابطه استیجاری را خاتمه دهد.
نکات کلیدی درباره دعوی تخلیه ملک تجاری به دلیل انتقال به غیر
• انتقال منافع به غیر و حضور کارمند یا کارگر:
در صورتی که مستأجری که صلاحیت اداره عین مستأجره را ندارد، فردی را به عنوان کارمند یا کارگر برای مدیریت محل کسب منصوب کند و آن فرد در ملک حضور داشته باشد، این موضوع انتقال منافع به غیر محسوب نمیشود؛ زیرا کارمند یا کارگر مذکور از منافع به نفع خود بهرهمند نشده و از نظر مالی مستقل از مستأجر نیست.
• انتقال منافع به شرکت تجاری:
اگر مدیر، سهامدار یا شریک یک شرکت تجاری، مستأجر و صاحب حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد و منافع خود را به شرکت منتقل کند، انتقال به غیر محقق شده است و موجر میتواند درخواست تخلیه را مطرح نماید. این موضوع ناشی از شخصیت حقوقی مستقل شرکت است که جدا از شرکا و سهامداران آن است. این رویه در رأی وحدت رویه شماره ۴۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور تأیید شده و در موارد مشابه لازمالاجرا است.
• لزوم انتقال واقعی منافع به ثالث:
موجر تنها در صورتی میتواند به استناد انتقال منافع به غیر درخواست تخلیه دهد که منافع عملاً به شخص ثالث واگذار شده باشد، حتی اگر قراردادی بین مستأجر اول و ثالث تنظیم نشده باشد. در صورت وجود قرارداد نیز، عنوان قراردادی که طرفین تعیین کردهاند (مانند صلح، وکالت و غیره) اهمیتی ندارد. بنابراین مستأجر نمیتواند با استناد به نوع قرارداد یا عدم وجود قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند. همچنین، در صورتی که اجاره دوم پیش از تحویل ملک به ثالث به هر دلیلی فسخ شود، انتقال به غیر تلقی نشده و موجر حق درخواست تخلیه نخواهد داشت.
• انتقال بخشی از منافع:
انتقال کامل منافع توسط مستأجر الزامی نیست و اگر با انتقال بخشی از منافع، ثالث و مستأجر اول در بهرهبرداری شریک شوند نیز انتقال به غیر محقق شده و موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
• تأثیر دریافت اجارهبها از ثالث توسط موجر:
اگر مستأجر بدون اجازه موجر یا حکم دادگاه منافع را به ثالث منتقل کرده باشد ولی موجر اقدام به دریافت اجارهبها از آن شخص ثالث نماید، دیگر نمیتواند دعوی تخلیه به دلیل انتقال به غیر را اقامه کند، زیرا دریافت اجارهبها از ثالث به منزله رضایت ضمنی موجر به انتقال منافع است.
وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در انتقال منافع به غیر
در صورتی که مقام قضایی انتقال واقعی منافع به غیر را بدون رضایت موجر یا اذن دادگاه احراز کند، رای به تخلیه ملک در قبال پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر خواهد شد. مبلغ مربوط به حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس منتخب دادگاه تعیین میشود. سقوط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت، ضمانت اجرای نقض مقررات قرارداد و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.
چنانچه مستأجر اولیه بابت انتقال منافع، مبلغی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از مستأجر دوم دریافت کرده باشد، موجر موظف است نصف این مبلغ را در قبال تخلیه به مستأجر دوم پرداخت کند. اما اگر مستأجر اول مبلغی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت از منتقلالیه دریافت نکرده باشد، پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر اول تعلق خواهد گرفت.
آیا انتقال منافع ملک تجاری به شریک مشاعی، تخلف محسوب میشود؟
در خصوص انتقال منافع عین مستأجره به شریک مشاعی، نظرات مختلفی در رویه قضایی وجود دارد. با این حال، نظر غالب بر این است که چنانچه مستأجران، مشاعاً مالک منافع ملک باشند و یکی از آنان سهم خود را به شریک دیگر منتقل کند، این انتقال در زمره تخلفات موضوع بند ۱ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ قرار نمیگیرد.
در تأیید این دیدگاه، رأی شماره ۱۶۷۸ مورخ ۲۷/۱۱/۱۳۷۹ صادره از شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران چنین اظهار میدارد:
«منظور از واژه “غیر” مندرج در بند یک ماده ۱۴، منصرف از شریک مشاعی بوده و به شخص ثالثی غیر از شرکا دلالت دارد. چرا که شرکای منافع، در اجزای منافع ملک شریک هستند و واگذاری سهم یکی از آنها به دیگری، انتقال به غیر محسوب نمیشود. افزون بر این، شخصیت مستأجران برای موجر شناختهشده است و فرد ناشناختهای وارد رابطه استیجاری نشده که به حقوق موجر خللی وارد شود.»
تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی موجر
بر اساس بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، چنانچه موجر به ملک تجاری برای اشتغال در کسب، پیشه یا تجارت خود نیاز شخصی داشته باشد، میتواند پس از پایان مدت اجاره با ارائه دادخواست، تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را مطرح کند.
رکن اساسی در این نوع دعوا، احراز نیاز شخصی موجر به استفاده از عین مستأجره برای اشتغال و امرار معاش است. به بیان دقیقتر، موجر باید بهنحوی معتبر نشان دهد که برای تأمین هزینههای زندگی خود و افراد تحت تکفلش، ناگزیر به اشتغال در محل مورد اجاره میباشد.
همچنین شرط مهم در این زمینه آن است که نیاز باید شخصی و واقعی باشد؛ به نحوی که موجر نمیتواند برای امور عامالمنفعه یا به استناد نیاز احتمالی در آینده—even نزدیک—تقاضای تخلیه نماید. نیاز شخصی باید در زمان طرح دعوا موجود و قابل اثبات باشد. موجر میتواند برای اثبات نیاز، اسناد و مدارکی نظیر گواهی بیکاری یا بازنشستگی، یا اظهارات مطلعین و شهود را به دادگاه ارائه کند.
تخلیه ملک تجاری به دلیل احتیاج شخصی:
• اعتبار امر مختومه:
در صورتی که دادگاه نیاز شخصی موجر را نپذیرفته و دعوا را رد کند، این رأی دارای اعتبار امر مختومه خواهد بود. بنابراین، اگر موجر بخواهد مجدداً به استناد همان موضوع طرح دعوا کند، باید تغییر وضعیت جدیدی را نسبت به شرایط سابق اثبات نماید.
• مالکیت ششدانگ الزامی است:
طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی صرفاً توسط مالک ششدانگ ملک قابل طرح است. یکی از مالکان مشاعی نمیتواند به طور مستقل به استناد نیاز شخصی، درخواست تخلیه نماید؛ مگر اینکه تمامی مالکان مشاعی توافق کرده باشند که یک نفر از آنها از ملک مشاع بهرهبرداری نماید. در این صورت، آن شریک میتواند به عنوان خواهان اقدام کند.
• شخص حقوقی نیز مشمول این قاعده است:
در صورتی که مالک ملک شخص حقوقی باشد، میتواند در صورت اثبات نیاز به استفاده از ملک برای انجام فعالیتهای اقتصادی یا تجاری شرکت، دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی اقامه کند.
• عدم ارتباط با تخلفات مستأجر:
تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر هیچگونه ارتباطی با تخلفات مستأجر مانند تعدی یا تفریط ندارد. بنابراین، در این نوع تخلیه، موجر مکلف به پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر خواهد بود. میزان این حق توسط کارشناس رسمی دادگستری، پس از ارجاع از سوی دادگاه تعیین میشود.
تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز به سکونت
بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، نیاز به سکونت را به عنوان یکی از جهات قانونی تخلیه ملک تجاری معرفی میکند. البته این موضوع صرفاً در خصوص املاکی کاربرد دارد که قابلیت سکونت داشته باشند. احراز این قابلیت با دادگاه رسیدگیکننده است و در صورت لزوم، مقام قضایی میتواند موضوع را جهت بررسی به کارشناس رسمی ارجاع دهد.
موجر میتواند در صورت نیاز شخصی خود، همسر، فرزندان یا والدین به سکونت در عین مستأجره، تقاضای صدور حکم تخلیه را مطرح نماید. نظر به اینکه قانونگذار فقط این افراد را در متن ماده ذکر کرده است و تخلیه در قانون سال ۱۳۵۶ استثنایی بر اصل است، فهرست مذکور حصری تلقی میگردد. بنابراین نیاز سایر بستگان موجر به سکونت، نمیتواند به عنوان مبنای قانونی دعوای تخلیه مطرح شود.
تشخیص نیاز واقعی به سکونت نیز با دادگاه صالح است. موجر میتواند برای اثبات این نیاز، دلایلی نظیر گواهی شهود، تحقیقات محلی، یا اسناد مکتوب را ارائه دهد.
از آنجا که تخلیه به جهت نیاز به سکونت، ناشی از تخلف مستأجر نیست، مستأجر مستحق دریافت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد. میزان این حق توسط کارشناس رسمی دادگستری و تحت نظر دادگاه مشخص خواهد شد.
در خصوص مالکیت، باید توجه داشت که در ملک مشاع، هیچیک از شرکا بدون رضایت سایرین نمیتواند بهتنهایی در ملک تصرف مادی داشته باشد. بنابراین، خواهان دعوای تخلیه باید مالک ششدانگ ملک باشد. با این حال، در صورتی که شریک مشاعی با رضایت و اذن سایر شرکا برای تصرف در ملک مأذون شده باشد، میتواند به نمایندگی از آنان دادخواست تخلیه به جهت نیاز به سکونت را مطرح کند.
تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجارهبها
یکی از متداولترین موارد اختلاف در قراردادهای اجاره اماکن تجاری، عدم پرداخت بهموقع اجارهبها توسط مستأجر است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در این خصوص ضمن پیشبینی ضمانت اجرای صریح، تدابیر حمایتی نیز برای حفظ حقوق مستأجر در نظر گرفته است. در مقابل، در قانون ۱۳۷۶، عدم پرداخت اجارهبها تنها در صورت تصریح در قرارداد یا انقضای مدت اجاره میتواند موجبی برای تخلیه باشد.
بر اساس قانون ۱۳۵۶، در صورتی که رابطه استیجاری به اثبات برسد (اعم از طریق اجارهنامه رسمی، عادی یا سایر ادله)، موجر موظف است با ارسال اظهارنامه رسمی، اجارهبهای معوقه را مطالبه نماید. مستأجر از تاریخ ابلاغ، ۱۰ روز مهلت برای پرداخت دارد و در صورت عدم پرداخت، موجر میتواند با استناد به بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجارهبها نماید.
تخلیه ملک تجاری به علت تعدی و تفریط
مطابق اصول حاکم بر عقد اجاره، مستأجر به عنوان امین تلقی میشود و موظف است مطابق شرایط قرارداد یا عرف، از ملک استفاده کند. هرگونه استفاده خارج از حدود مأذون یا کوتاهی در نگهداری، به معنای نقض تعهدات اصلی مستأجر محسوب شده و میتواند مبنای مسئولیت مدنی، فسخ قرارداد یا دعوای تخلیه قرار گیرد.
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعدی و تفریط در بند ۸ ماده ۱۴ به عنوان یکی از دلایل قانونی تخلیه سرقفلی ذکر شده است. بار اثبات وقوع تعدی یا تفریط بر عهده موجر است، چرا که اصل بر امانتداری مستأجر میباشد.
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز، اثبات تعدی یا تفریط میتواند موجبی برای فسخ اجاره و تخلیه ملک باشد؛ با این تفاوت که در قانون ۱۳۵۶ صرف اثبات وقوع این تخلفات برای صدور حکم کافی است، در حالی که در قانون ۱۳۷۶، موجر تنها در صورتی میتواند فسخ و تخلیه را مطالبه کند که نتواند از رفتار زیانبار مستأجر جلوگیری نماید.
تخلیه ملک تجاری به علت تغییر شغل مستأجر
یکی از مهمترین موجبات تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، تغییر شغل مستأجر بدون کسب اجازه موجر است که در بند ۷ ماده ۱۴ این قانون پیشبینی شده است. اهمیت این قاعده در آن است که تغییر شغل ممکن است ارزش اقتصادی ملک و منافع موجر را کاهش دهد و با فلسفه حق کسب و پیشه که بر استمرار فعالیت مستأجر در شغلی معین مبتنی است، در تعارض قرار گیرد.
برای تحقق این تخلف، شرط لازم آن است که شغل مشخص مستأجر در قرارداد اجاره تصریح شده باشد. در غیر این صورت، قرارداد به صورت اجاره مطلق تلقی شده و دعوای تخلیه به استناد تغییر شغل قابل قبول نیست. همچنین اگر شغل جایگزین از نظر عرف صنفی مشابه شغل قبلی باشد، موجر حق درخواست تخلیه ندارد و تشخیص این موضوع بر عهده دادگاه و براساس عرف صنفی خواهد بود.
شایان ذکر است که در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنین موجبی برای تخلیه به طور خاص پیشبینی نشده است.
تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی
طبق بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، قصد موجر برای تخریب و تجدید بنا میتواند یکی از موجبات قانونی تخلیه ملک تجاری باشد. قانونگذار این حق را به مالک داده است که در صورت احراز شرایط و ارائه مدارک معتبر، بتواند عین مستأجره را تخلیه کند.
شرایط و نحوه اثبات قصد تجدید بنا
موجر باید قصد واقعی خود را برای تخریب و نوسازی ملک نزد دادگاه اثبات نماید که این امر صرفاً از طریق ارائه پروانه تخریب و نوسازی صادره از شهرداری ممکن است. ارائه گواهی فرسودگی، مجوز بازسازی یا مدارک مشابه کافی نیست. نظریه مشورتی شماره ۲۷۳۳ اداره حقوقی دادگستری (۲۳/۴/۱۳۷۷) نیز تأکید میکند که فقط پروانه تخریب و نوسازی دلیل معتبر برای پذیرش دعوای تخلیه است.
بر اساس این قانون، شهرداریها موظفند بنا به درخواست مالک پروانه تخریب و نوسازی را صادر کنند و صدور پروانه نیازی به رضایت مستأجر ندارد. همچنین، منوط کردن صدور پروانه به اجازه مستأجر فاقد اعتبار قانونی است.
لازم به ذکر است که صرف نیاز ملک به تعمیرات اساسی موجب تخلیه نمیشود و فقط تخریب کامل بنا میتواند مبنای صدور حکم تخلیه قرار گیرد.
پروانه تخریب و نوسازی باید برای کل ملک صادر شده باشد. صدور پروانه برای بخشی از ملک، نشانگر قصد تجدید بنای کامل نیست و موجب تخلیه کل ملک نخواهد بود.
اگر پس از صدور حکم تخلیه، موجر ظرف شش ماه عملیات ساختمانی را آغاز نکند، دادگاه او را به پرداخت معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل ملک به نفع مستأجر محکوم خواهد کرد.
تخلیه ملک تجاری مشاع
در صورتیکه عین مستأجره، ملکی مشاع باشد و چند مالک داشته باشد، مطابق اصول قانون مدنی، هر یک از مالکان مشاع میتواند به استناد مالکیت خود از موجبات قانونی تخلیه استفاده کرده و علیه مستأجر اقامه دعوا نماید.
با این حال، برخی موجبات تخلیه مانند نیاز شخصی مالک یا نیاز به سکونت وی مستثنا هستند و فقط زمانی که مالک، شش دانگ ملک را داشته باشد میتواند دعوای تخلیه مطرح کند. بنابراین، اگر تنها یکی از مالکان مشاع نیاز به ملک داشته باشد، نمیتواند به تنهایی مبنای درخواست تخلیه قرار دهد.
در این زمینه، نظریه مشورتی شماره ۱۲۷ و ۱۲۸ کمیسیون حقوق مدنی اداره حقوقی (مورخ ۱۰/۰۹/۱۳۵۰) تصریح دارد: «مطابق ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالک نسبت به مال خود حق تصرف و انتفاع دارد و با توجه به مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی که ممنوعیتی برای تصرف شریک مشاع پیشبینی نکردهاند، درخواست تخلیه عین مستاجره توسط یکی از شرکا بلااشکال است.»
تخلیه ملک تجاری در نبود قرارداد کتبی
در رسیدگی به دعاوی تخلیه، نخستین گام اثبات رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر است. هرچند این رابطه معمولاً از طریق قرارداد کتبی (رسمی یا عادی) احراز میشود، اما در مواردی که چنین قراردادی وجود نداشته باشد، مستأجر ممکن است صرفاً با اذن شفاهی موجر یا توافق غیر مکتوب، در ملک مستقر شده باشد.
اثبات رابطه استیجاری بدون قرارداد کتبی
در این شرایط، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکم است و موجر میتواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را مطرح کند، مشروط بر اینکه:
• رابطه استیجاری از طریق دلایل و قرائن احراز شود، مانند:
• پرداخت منظم اجارهبها
• شهادت شهود
• مکاتبات رسمی و غیررسمی میان طرفین
• قبضهای پرداخت یا فیش واریز
• یکی از موجبات قانونی تخلیه (مانند عدم پرداخت اجاره، انتقال به غیر، تعدی و تفریط یا قصد نوسازی) محقق شده باشد.
تخلیه ملک تجاری قبل از موعد
قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶
در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند، دو حالت برای تخلیه ملک پیش از موعد پیشبینی شده است:
1. انقضای مدت قرارداد
در پایان مدت اجاره، موجر میتواند به سادگی درخواست تخلیه یا دستور تخلیه فوری را مطرح کند.
2. تخلف از شروط قراردادی
اگر در قرارداد شرط خاصی با ضمانت اجرای تخلیه پیشبینی شده باشد، در صورت تخلف مستأجر، حتی پیش از پایان مدت اجاره، موجر حق دارد با استناد به آن، تقاضای تخلیه نماید.
قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶
در مقابل، در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ صرف پایان مدت اجاره دلیلی برای تخلیه نیست و مستأجر تا زمانی که یکی از موجبات مندرج در ماده ۱۴ تحقق نیافته، همچنان از حق ادامه تصرف برخوردار است.
در صورتی که موجر بخواهد پیش از پایان مدت اجاره اقدام به تخلیه نماید، باید:
• یکی از موجبات تخلیه طبق ماده ۱۴ وجود داشته باشد.
• علاوه بر درخواست تخلیه، فسخ قرارداد را نیز خواسته باشد.
نمونه رأی دادگاه
رأی شماره ۱۶۴ مورخ ۱۳۶۲/۲/۶ شعبه ۲۷ دادگاه صلح تهران:
«در دعوی تخلیه ملک تجاری، اگرچه موجبات قانونی تخلیه طبق ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ فراهم باشد، اما مدت اجاره پایان نیافته باشد، خواهان باید درخواست فسخ قرارداد اجاره را نیز مطرح کند. در غیر این صورت، دادخواست تخلیه به تنهایی قابل پذیرش نخواهد بود.»
ماهیت مالی یا غیرمالی بودن دعوای تخلیه ملک تجاری
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۳۵۰۰/۷ مورخ ۱۳/۰۸/۱۳۶۰ اداره حقوقی دادگستری:
• تا زمانی که اختلاف بر مالکیت عین مستاجره (ملک تجاری) احراز نشده باشد، دعوای تخلیه عین مستاجره غیرمالی محسوب میشود.
• این بدین معنی است که موضوع دعوا به ماهیت مالی (مثلاً مطالبه وجه) مرتبط نیست و صرفاً در خصوص مالکیت یا استفاده از ملک است.
صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه ملک تجاری
• دعاوی مربوط به عین مستاجره (مالکیت و تصرف) در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است.
• اما در مواردی که ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، رسیدگی به دعاوی مرتبط با این حقوق (سرقفلی و حق کسب و پیشه) در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.
مهلت تخلیه ملک تجاری
• در مواردی که شرایط صدور دستور تخلیه فراهم باشد، این دستور سریعترین راه برای تخلیه است، زیرا:
• دستور صادره قطعی است و قابل تجدیدنظر نیست.
• مستقیماً به واحد اجرای احکام ارسال میشود.
• معمولاً تخلیه ظرف یک هفته انجام میشود، مگر اینکه مستاجر بر اساس ماده ۱۳ آییننامه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ درخواست استمهال (مهلت بیشتر) نماید.
• در صورت اعطای استمهال، مدت تخلیه ممکن است تا یک ماه افزایش یابد.
• توجه داشته باشید که اگر ملک دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، امکان اخذ دستور تخلیه وجود ندارد.
• در اغلب موارد تخلیه ملک تجاری به دلیل داشتن سرقفلی یا حق کسب و پیشه، مستلزم صدور حکم تخلیه قضایی است. پس از صدور حکم قطعی، معمولاً مهلتی از ۱۰ روز تا یک ماه برای مستاجر جهت تخلیه تعیین میشود.
دادخواست تخلیه ملک تجاری
• به دلیل تنوع موجبات تخلیه و شرایط حقوقی مختلف، هر نوع تخلیه مستلزم تنظیم دادخواست جداگانه و تخصصی است.
• ارائه یک نمونه دادخواست واحد و کلی مناسب و کاربردی نیست.
• توصیه میشود برای دریافت مشاوره حقوقی دقیق و تنظیم دادخواست متناسب با شرایط پرونده، با وکلای متخصص و مشاوران حقوقی مجموعه رایزنی تماس حاصل فرمایید.