تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجارهبها | بررسی حقوقی و روند رسیدگی
یکی از موضوعات پرکاربرد و مورد مناقشه در روابط استیجاری تجاری، تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجارهبها از سوی مستأجر است. این موضوع در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دارای قواعد مشخصی است که در صورت احراز شرایط، موجر را از امکان قانونی برای تخلیه ملک تجاری برخوردار میسازد.
در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف حقوقی دعوای تخلیه سرقفلی ناشی از عدم پرداخت اجارهبها، نحوه مطالبه حقوق موجر و راهکارهای قانونی مستأجر برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه خواهیم پرداخت.
اجارهبهای سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مبلغ سرقفلی دارد؟
اجارهبهای سرقفلی، وجهی است که مستأجر بر اساس قرارداد اجاره، به صورت مستمر به موجر پرداخت مینماید تا از منافع ملک تجاری برخوردار گردد. برخلاف مبلغ سرقفلی که غالباً در ابتدای عقد به صورت یکجا پرداخت میشود، اجارهبها ماهیتی مستمر دارد و استمرار رابطهی استیجاری را نمایندگی میکند.
نحوه پرداخت اجارهبها و آثار آن
شیوه پرداخت اجارهبهای سرقفلی میتواند طبق توافق طرفین به صورت ماهانه، فصلی یا سالانه انجام شود و ابزار پرداخت نیز میتواند شامل نقد، چک، حواله بانکی یا سایر اسناد مالی معتبر باشد. در مواردی که اجارهنامه کتبی یا رسمی وجود ندارد، میزان اجارهبها بر اساس عرف یا توافق ضمنی تعیین میشود و در صورت اختلاف، ملاک تعیین اجرتالمثل، املاک مشابه خواهد بود.
طبق قانون، اگر در قرارداد موعدی برای پرداخت مشخص نشده باشد، مستأجر موظف است تا دهم هر ماه اجارهبهای ماه قبل را بپردازد.
تودیع اجارهبها در صورت امتناع موجر
در مواردی که موجر از دریافت اجاره امتناع میورزد یا در دسترس نیست، مستأجر میتواند مالالاجاره را در صندوق ثبت یا بانک معرفیشده توسط سازمان ثبت تودیع نماید. این اقدام میتواند مانع از طرح دعوای تخلیه توسط موجر گردد، مشروط بر آنکه مقررات شکلی تودیع بهدرستی رعایت شده باشد.
پرداخت اجارهبها با چک و آثار آن
چنانچه مستأجر بابت اجارهبها، چکی در وجه موجر صادر نماید، این امر در حکم پرداخت تلقی میشود. در صورت برگشت خوردن چک، موجر نمیتواند صرفاً بر این اساس تقاضای تخلیه ملک نماید، مگر اینکه اثبات شود مستأجر قصد پرداخت واقعی نداشته است.
ضمانت اجرای عدم پرداخت اجارهبها در قوانین مختلف
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، عدم پرداخت اجارهبها بهتنهایی موجب تخلیه نیست، مگر آنکه در قرارداد، شرط صریحی برای تخلیه درج شده باشد. اما در قانون سال ۱۳۵۶، عدم پرداخت اجارهبها یکی از موارد پیشبینیشده در بند ۹ ماده ۱۴ این قانون است و تحت شرایط مشخصی، موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک را مطرح کند.
شرایط اقامه دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها
برای طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجارهبها، وجود شرایط زیر الزامی است:
- احراز رابطه استیجاری از طریق قرارداد اجاره (رسمی، عادی یا شفاهی)
- ارسال اظهارنامه یا اخطار رسمی جهت مطالبه اجور معوقه و اعطای مهلت قانونی ده روزه به مستأجر
- تقدیم دادخواست تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره در مهلت مقرر
نکته مهم اینکه بار اثبات پرداخت اجاره، بر عهده مستأجر است و اصل بر عدم پرداخت خواهد بود.
نحوه ارسال اظهارنامه بر اساس نوع قرارداد
- در قراردادهای رسمی: مطالبه اجاره باید از طریق اخطار دفترخانه تنظیمکننده سند رسمی صورت گیرد.
- در قراردادهای عادی یا شفاهی: ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی کفایت میکند.
بر اساس نظریههای مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، عدم ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی میتواند منجر به رد دعوای تخلیه شود.
روند رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی
- در صورت وجود سند رسمی اجاره، موجر میتواند بدون نیاز به دادگاه، از دفترخانه تقاضای صدور اجراییه نماید.
- در قراردادهای عادی یا شفاهی، موجر باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، تقاضای صدور حکم تخلیه را مطرح کند.
ارفاق قانونی برای مستأجر
طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، مستأجر میتواند قبل از صدور حکم قطعی دادگاه، اجور معوقه به اضافه ۲۰ درصد جریمه را در صندوق دادگستری تودیع کرده و از صدور حکم تخلیه جلوگیری نماید. این ارفاق فقط یکبار قابل استفاده است.
تخلیه بدون اخطار در صورت تکرار
اگر مستأجر طی یک سال، دو بار پس از اخطار قانونی اقدام به پرداخت اجاره کند اما بار سوم مجدداً در پرداخت تأخیر نماید، موجر میتواند بدون اخطار جدید، مستقیماً طرح دعوای تخلیه را مطرح کند. این موضوع طبق قانون غیرقابل تجدیدنظر است.
اثر تعدیل اجارهبها و امتناع از پرداخت
در صورت صدور حکم قطعی در دعوای تعدیل اجارهبها، مستأجر موظف به پرداخت مبلغ جدید است و در صورت امتناع، موجر میتواند برای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجارهبها جدید اقدام قانونی انجام دهد.
وضعیت حق کسب یا پیشه در صورت صدور حکم تخلیه
اگر مستأجر به علت عدم پرداخت اجارهبها متخلف شناخته شود و حکم تخلیه صادر گردد، دیگر مستحق دریافت حق کسب، پیشه یا تجارت نخواهد بود و تخلیه بدون پرداخت وجهی انجام میشود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه
مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجارهبها، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تجاری است.
اجرای حکم تخلیه و مهلت قانونی
پس از صدور و قطعیت حکم تخلیه، در صورت امتناع مستأجر، اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام دادگستری انجام میشود. مهلت تخلیه بر اساس نظر قاضی، بین ۱۰ روز تا ۲ ماه تعیین خواهد شد.
تنظیم دادخواست تخلیه با مشاوره حقوقی
چنانچه قصد دارید نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام نمایید یا در مقام دفاع از حقوق استیجاری خود هستید، توصیه میشود با وکلای متخصص در امور سرقفلی و روابط استیجاری در مجموعه حقوقی رایزنی مشورت نمایید تا دادخواست یا لایحه دفاعیه شما بر اساس موازین قانونی و با حداکثر دقت تنظیم شود.